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拿地价约 24 万元 ㎡2 字头开卖仅去化 1%?这个片区的新盘卷不动

时间:2022-05-13 来源:本站原创 作者:admin

  进入传统的楼市旺季,环湖片区的各大新盘也纷纷开启抢客大战。近期,寮步两大纯新盘入市更是陷入贴身肉搏。

  寮步新近入市的两大新盘——保利 · 越秀 · 金茂松湖云禧和南山悦府,毗邻松湖智谷产业园,无论在区位、配套,还是在产品定位、目标客群上都有着高度的重合性,更加剧了抢客大战的激烈程度。

  src=南山悦府占据了松湖智谷 头排 的位置,视野开阔无遮挡,景观比较不错。但项目占地仅约 1 万㎡,规划建设 2 栋可售商品住宅和 1 栋安居房,总户数262户。

  五一小长假的第一天(4 月 30 日),寮步新 地王 项目南山悦府终于开盘了。项目于 4 月 15 日获得首批预售证,整体备案均价约3.4万元/㎡,毛坯交付。

  src=但在售楼部门口,单价2字头起 买房送车位的桁架格外显眼。按照最低备案价 31363 元 /㎡,开盘享 9 折优惠计算,南山悦府首批房源开盘单价最低低至2.8万元/㎡,并且成交还送十年车位使用权。

  该项目地块于去年 3 月由深圳南山以 总价 5.08 亿元 + 总配建 20% 拿下,折合楼面价高达 23749 元 /㎡,仅比 2.8 万元 /㎡的最低开盘单价低了约4000元/㎡。

  src=虽然价格上更占优,但南山悦府的首开去化并不理想。据中原大数据发布的开盘数据显示,项目首推 2 号楼共 100 套房源,去化率仅有1%。

  与南山悦府仅一路之隔的保利 · 越秀 · 金茂松湖云禧早已于 4 月 2 日进行内部解筹,首批共推出 80 套房源,带装修均价约3.3-3.4万元/㎡。

  src=保利 · 越秀 · 金茂松湖云禧占地约 2.6 万㎡,总建面约 6.5 万㎡,容积率为 2.5,是一个中型楼盘。小区规划建设 7 栋高层住宅,总户数为592户,其中 1-6 号楼为可售商品住宅,7 号楼为安居房。

  src=总体来说,松湖云禧的地块面积比南山悦府大,而且配建更少,社区内部的配套、活动空间也更多。

  据现场销售介绍,项目目前在售 4 号楼,旁边的 3 号楼共 83 套房源也已经拿证,后续预计会包装成企业团购专场。

  src=乐居君在售楼部现场也看到了印有 松山湖企业团购专场 的大型桁架。松湖智谷未来将打造成 180 万㎡产城人融合的生态智造新城,计划分三期开发,目前一期招商率已达到约 70%,二期正在建设中。

  src=可以说,依托紧邻松湖智谷的地缘优势,松湖智谷园内的企业员工会成为这两个新盘抢夺的重要客户资源。

  南山悦府共有两个主力户型,分别为建面约95㎡三房两厅两卫以及约120㎡四房两厅两卫。整体户型比较方正实用,没有较难利用的空间。

  src=其中,约 120㎡四房户型为横厅设计,四开间朝南,通风采光俱佳。走道归厅,减少了空间浪费。主卧设计比较大气,带有衣帽间和独立卫浴,起居方便。这个户型的不足之处是次卧门口正对客厅,没有做到动静分区。而且其中一个次卧正对着公卫,容易受到潮湿水汽影响。

  保利 · 越秀 · 金茂松湖云禧的户型选择更加多样,主推建面约95-115㎡三至四房高层洋房,房源位于 1-5 号楼,www.234118.com,6 号楼主打改善大户型,产品涵盖约137-142㎡四房。

  src=src=约 115㎡四房户型实用率较高,入门的房间比较灵活多变,可用做小书房、客卧,也可以打掉中间的墙扩大客厅的空间。竖厅、南北对流设计,客厅连接景观阳台,餐厅设置了采光飘窗,增加通风采光面的同时也提高了空间利用率。各个房间都比较宽敞,卧室设计了一字型飘窗,适合赏景。

  寮步毗邻主城区和松山湖高新区,受两大都市中心的辐射,地段较优。由于区域内部新房众多,寮步受到了众多购房者的关注,楼市交投比较活跃。

  据乐居不完全统计,当前寮步在售 / 待售的楼盘多达 13 个,除南山悦府和保利 · 越秀 · 金茂松湖云禧外,还有 6 个项目在售,但大多处于尾盘状态。接下来,还有美尔顿越洋广场、源悦二期、光大鸿图广场旧改、水叮当三旧改造项目、陈家埔三旧改造商住项目等待入市。

  寮步楼市存在着板块差异,内部分化比较明显,大致可以分为近城区、镇中心、近松湖北站 TOD 三大板块。

  近城区板块靠近东城,可享受东城配套。这个板块的代表性新房是万科时富 · 金色家园Ⅱ,距离星河城仅约 3 公里,可享星河城、东城十三碗、万达、世博商圈等城市核心繁华配套,主推约 75-150㎡二至四房,均价约 26500 元 /㎡。

  镇中心板块是寮步镇政府所在地,配套较完善,生活氛围较成熟,但板块内的新房较少,以二手房为主。

  靠近松山湖的板块受到了 TOD 的规划利好以及松山湖发展利好辐射,承接了部分松山湖外溢客户,新盘较多。

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